Das Notwegerecht ist ein wichtiger Begriff aus dem deutschen Nachbarrecht. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Gemäß §§ 917, 918 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks die ordnungsgemäße Benutzung eines Verbindungsweges zu einem öffentlichen Weg vom Eigentümer des Nachbargrundstücks fordern, wenn seinem Grundstück die Anbindung zu einer öffentlichen Straße fehlt. Es handelt sich um eine gesetzliche Ausnahmeregelung. Sie soll sicherstellen, dass jeder Eigentümer sein Grundstück überhaupt nutzen kann. Denn ein Grundstück ohne Zufahrtsmöglichkeit wäre praktisch wertlos und nicht bewohnbar.
Das Notwegerecht ist ein Wegerecht für einen Grundstückseigentümer, dessen Grundstück wegen fehlender Verbindung zu einem öffentlichen Weg nicht ordnungsgemäß benutzt werden kann. Die ordnungsgemäße Benutzung besteht vor allem im Zugang zu einem Grundstück. Ist der Zugang weder unmittelbar über eine öffentliche Straße noch mittelbar über Dienstbarkeiten zu Lasten benachbarter Grundstücke gesichert, greift das Notwegerecht ein. Es dürfen keinerlei Zugangsmöglichkeiten bestehen, sodass für den Grundstückseigentümer eine Notlage besteht.
Was regelt das Gesetz genau?
Die Rechtsnormen über das Notwegrecht sind Teil des deutschen Sachenrechts, geregelt in den §§ 917 und § 918 BGB. § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legt im ersten Absatz folgendermaßen fest: „Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.“
Die Benutzung des Verbindungsweges muss vom Nachbarn solange geduldet werden, bis der Mangel behoben wurde. Eine entsprechende Entschädigung (Notwegrente) für die Benutzung des Verbindungsweges ist zu zahlen (§ 917 Abs. 2 BGB).
Das Notwegerecht entsteht kraft Gesetzes – ohne Eintragung im Grundbuch. Es ist rein funktional und existiert nur so lange, wie die Notlage besteht. Sobald der Eigentümer eine andere zumutbare Zuwegung schaffen kann, erlischt das Notwegerecht automatisch. Es ist somit ein vorübergehendes Recht und dient ausschließlich der Sicherung der Erreichbarkeit des Grundstücks.
Wann liegt ein Verbindungsmangel vor?
Für ein Notwegerecht muss ein Verbindungsmangel zu einer öffentlichen Straße bestehen. Dies ist gegeben wenn: rechtlich oder tatsächlich kein Zugang zu einer öffentlichen Straße besteht, der vorhandene Weg zu schmal ist, eine unzureichende oder vorübergehende Anbindung vorliegt (z.B. während Bauarbeiten oder bei Überschwemmung) oder eine teilweise fehlende Verbindung eines Grundstücks mit einer öffentlichen Straße besteht.
Eine notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt nicht nur dann, wenn sie gar nicht vorhanden ist, sondern auch, wenn eine vorhandene Verbindung zur ordnungsgemäßen Benutzung nicht ausreicht. Unerheblich ist der Ausbauzustand eines Weges, ein bloßer Feldweg schließt das Notwegerecht aus.
Damit Sie als Eigentümer auf Ihr Grundstück gelangen können, ist eine Anbindung an eine öffentliche Straße notwendig. Ist diese allerdings aufgrund einer Baustelle oder einer Überschwemmung versperrt, kann es passieren, dass Hausbesitzer auf normalem Wege ihre Immobilie nicht mehr erreichen können. Für solche Situationen sieht der Gesetzgeber das sogenannte Notwegerecht vor.
Strenge Anforderungen der Gerichte an das Notwegerecht
Da die Einräumung eines Notwegerechts einen Eingriff in die grundgesetzlich geschützte Eigentumsgarantie bedeutet, stellt die Rechtsprechung strenge Anforderungen an ein solches Wegerecht.
Es besteht kein Notwegerecht, wenn Ihr Grundstück über eine Verbindung zur Straße verfügt, die für Sie umständlich oder unbequem ist (OLG Karlsruhe, 28.07.2010, 6 U 105/08). Selbst wenn Sie einen größeren Umweg in Kauf nehmen müssen oder Sie Ihr Auto nicht unmittelbar vor der Haustür parken können, rechtfertigen derartige Umstände in der Regel nicht die Einrichtung eines Notwegs.
Der BGH hat geklärt, dass die Frage, ob ein eigener Weg zum eigenen Wohnhaus fehlt, nur nach objektivierten Aspekten bewertet wird und nicht nach eigenen Bedürfnissen desjenigen Nachbarn, der den Weg einfordert (BGH Urteil vom 6.5.2022, V ZR 50/21). Ein Notwegrecht über das Nachbargrundstück scheidet dann aus, wenn eine andere Möglichkeit des Erreichens des eigenen Grundstücks besteht und der fordernde Nachbar nur eine bessere, bequemere Zuwegung verlangt. Dies steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH, wonach es nicht auf Fragen der Bequemlichkeit oder Zweckmäßigkeit ankommt.
Welche Bedingungen müssen erfüllt sein?
Es müssen strenge Voraussetzungen erfüllt werden, damit Sie ein Notwegerecht verlangen können: Es besteht keine Verbindung Ihres Grundstücks mit einer öffentlichen Straße. Diese Voraussetzung ist auch erfüllt, wenn der vorhandene Zugang zu schmal ist, vorübergehend nicht genutzt werden kann (z.B. aufgrund von Bauarbeiten) oder nur teilweise mit der Straße verbunden ist.
Sie können Ihr Grundstück nur angemessen nutzen, wenn eine Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche vorhanden ist. Sie sind deshalb auf das Betreten (oder evtl. auch Befahren) des Nachbargrundstücks angewiesen, andernfalls ist Ihr Eigentum nicht nutzbar oder verwertbar. Sie sind Eigentümer oder Erbbauberechtigter des unzugänglichen Grundstücks. Mieter oder Pächter können kein Notwegerecht verlangen (BGH, 05.05.2006, V ZR 139/05).
Sie fordern das Notwegerecht ausdrücklich und bei allen Grundstückseigentümern ein, die zwischen Ihrem Grundstück und der öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Gehört das unzugängliche Grundstück mehreren Personen, müssen alle Grundstückseigentümer gemeinsam ihr Notwegerecht verlangen (BGH, 07.07.2006, V ZR 159/05).
Wann ist das Notwegerecht ausgeschlossen?
Das Notwegerecht findet seine Grenzen. Gesetzlich ist in § 918 BGB vorgesehen, dass eine Verpflichtung zur Duldung der Wegbenutzung eines Nachbarn dann ausgeschlossen ist, wenn dieser die bisherige Verbindung zu seinem Grundstück mit dem öffentlichen Weg durch eine selbstverschuldete, willkürliche Handlung aufgehoben hat. Wenn sich ein Eigentümer die Zufahrt zum eigenen Grundstück zubaut oder derartig bepflanzt, dass ein Betreten nicht mehr möglich ist, darf er sich nicht auf sein Notwegerecht berufen. In dem Fall kann er eine entsprechende Duldung vom Nachbarn nicht verlangen.
Sie haben keinen Anspruch auf das Notwegerecht, wenn die Zufahrt bzw. der Zugang zu Ihrem Grundstück von Ihnen willkürlich beseitigt wurde. Dies legt § 918 BGB fest. Haben Sie z.B. die bestehende Verbindung zur Straße zugebaut oder den Teil Ihres Grundstücks mit dem Zugang verkauft, können Sie kein Notwegerecht beanspruchen.
Ihr Nachbar braucht Ihnen auch keinen Notweg einzuräumen, wenn Sie Ihre bestehende Zufahrt zum Straßennetz willkürlich beseitigt haben (§ 918 BGB). Typischer Fall ist, dass ein Eigentümer ein Bauwerk errichtet und den bestehenden Zugang zubaut. Gleiches ist anzunehmen, wenn Sie Ihr Grundstück teilen und den Teil mit der öffentlichen Zuwegung verkaufen. Für den verbleibenden Teil, der dann von der Straße abgeschnitten ist, können Sie kein Notwegerecht beanspruchen.
Kein Recht aus bloßer Gewohnheit
Kann man den Anspruch auf Notwegerecht mit dem Gewohnheitsrecht begründen? Nein, nur weil Ihr Nachbar Ihnen sonst immer erlaubt hat, über sein Grundstück zu gehen oder zu fahren, haben Sie damit nicht automatisch ein Notwegerecht. Ihr Nachbar kann Ihnen den Zugang von einem Tag auf den anderen verweigern. Das Notwegerecht wird in der Regel nur dann eingeräumt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Darüber entscheidet im Streitfall ein Gericht.
Es gibt kein Notwegerecht aus Gewohnheit. Auch wenn der Nachbar die Nutzung seines Grundstücks jahrelang geduldet hat, kann er diese Duldung jederzeit widerrufen, sofern kein gesetzliches Notwegerecht besteht oder eine entsprechende Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.
Die Notwegrente als Entschädigung
Das Notwegerecht ist kein kostenloses Privileg. Der Eigentümer des begünstigten Grundstücks muss den betroffenen Nachbarn für die Duldung entschädigen (§ 917 Abs. 2 BGB). Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach Art, Umfang und Belastung des Wegerechts – etwa danach, ob der Weg regelmäßig mit Fahrzeugen genutzt wird oder nur zu Fuß. In der Praxis wird die Entschädigung meist als jährlicher Betrag oder einmalige Zahlung vereinbart.
Für das Notwegerecht sieht das Gesetz unter § 917 S. 2 BGB auch eine Entschädigung vor. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach der Minderung des Verkehrswertes. In der Praxis sind die Beträge allerdings eher gering. Wird die Entschädigung nicht gezahlt, kann der Zugang zum Grundstück gesperrt werden.
Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen, für die die Bestimmungen über die Rente beim Überbau sinnentsprechend gelten.
Pflichten des Notwegberechtigten
Zu beachten ist, dass der Eigentümer des „notleidenden Grundstücks“ verpflichtet ist, den Weg in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und etwaige Schäden auf dem Nachbargrundstück zu beseitigen. Das betrifft vor allem Instandhaltung, Entwässerung oder Schnee- und Streupflichten im Winter.
Der Verlauf des Notwegs ist so zu wählen, dass der Nachbar möglichst wenig beeinträchtigt wird. Das heißt: kürzester Weg, geringstmögliche Belastung. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Eigentümer den Anspruch auf ein Notwegerecht geltend machen – notfalls gerichtlich.
So setzen Sie Ihr Notwegerecht durch
Damit Sie den Notweg über das Nachbargrundstück nehmen dürfen, muss der Nachbar dem entweder freiwillig zustimmen oder ein Gericht muss Ihnen das Notwegerecht zusprechen.
Verweigert Ihr Nachbar das Wegerecht, müssen Sie bei Gericht klagen, dass er Ihnen ein Notwegerecht einräumen muss. Sie dürfen keineswegs zur Selbsthilfe greifen und eigenmächtig das Nachbargrundstück betreten oder befahren. Sie benötigen zunächst ein Urteil, das den Eigentümer von dem Nachbargrundstück zur Duldung verpflichtet, und Ihnen ein Recht zur Benutzung einräumt.
Übrigens: Ist Ihr Nachbar nicht bereit, Ihnen den Zugang zu gewähren, können Sie Ihr Notwegerecht einklagen. In diesem Fall entscheidet ein Gericht, ob die erforderlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind und Ihr Nachbar es dulden muss, dass Sie sein Grundstück nutzen, um zu Ihrem eigenen zu gelangen. Ob das Gericht Ihnen das Notwegerecht zuspricht oder nicht, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Gleiches gilt auch für Inhalt und Umfang vom gewährten Notwegerecht, z.B. welche Breite der Notweg haben muss, in welche Richtung er verlaufen soll und ob auch das Befahren des Notwegs gestattet ist.
Kommen mehrere Grundstücke für das Notwegerecht in Frage, entscheiden Gesichtspunkte der Effektivität und einer möglichst geringen Belastung sowie historisch gewachsene Gegebenheiten über die Auswahl des mit dem Notwegerecht belasteten Grundstücks (LG Lübeck, Urteil v. 18.8.2023, Az. 3 O 309/22). Die Belastung des dienenden Grundstücks soll so gering wie möglich gehalten werden, während gleichzeitig eine sinnvolle Nutzung des herrschenden Grundstücks gewährleistet sein muss.
Grundbucheintragung: Nötig oder nicht?
Nach der geltenden Rechtsprechung (OLG Hamm Urteil v. 31.03.2014 – 5 U 168/13) besteht kein Anspruch darauf, das Notwegerecht ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Ein vertragliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) wird einvernehmlich vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Obwohl das Notwegerecht gesetzlich besteht, kann es durch eine notarielle Vereinbarung und Grundbucheintragung in eine dauerhafte Grunddienstbarkeit überführt werden. Das schafft Rechtssicherheit für beide Parteien.
Wann endet das Notwegerecht?
Das Notwegerecht endet, wenn die Verbindung zu einem öffentlichen Weg – etwa durch Neubau – hergestellt wird.
Sobald das Grundstück eine andere zumutbare Zufahrt erhält – etwa durch den Ankauf eines Streifens oder durch eine neue Straße –, erlischt das Notwegerecht automatisch. Der Nachbar kann dann verlangen, dass die Nutzung eingestellt wird.
Neues BGH-Urteil 2025: Parken über den Notweg erlaubt
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 14. März 2025 unter dem Aktenzeichen V ZR 79/24 eine wegweisende Entscheidung getroffen: Das Notwegerecht eines Eigentümers eines „gefangenen“ Grundstücks umfasst grundsätzlich auch die Zufahrt mit dem Auto zum eigenen Grundstück zum Zwecke des Parkens. Es spielt keine Rolle, ob die Zufahrt zum Entladen oder Abstellen des Fahrzeugs genutzt wird – entscheidend ist, dass das Grundstück ohne den Notweg nicht ordnungsgemäß nutzbar ist.
Soweit das Überqueren des Nachbargrundstücks mit Fahrzeugen zum Inhalt des Notwegrechts gehört, kann es nicht darauf ankommen, zu welchem Zweck der Notwegberechtigte sein eingeschlossenes Wohngrundstück mit dem Kraftfahrzeug anfährt. Das Überqueren des Nachbargrundstücks mit dem Kraftfahrzeug ist abgeschlossen, wenn der Notwegberechtigte sein eigenes Grundstück erreicht hat. Wie der Notwegberechtigte anschließend sein eigenes Grundstück nutzt, bleibt – unter Verweis auf die Eigentumsfreiheit – ihm überlassen. Hierzu gehört auch die Entscheidung, das Kraftfahrzeug auf dem eigenen Grundstück zu parken.
Somit kann der eingeschlossene Nachbar das Nachbargrundstück auch zum Parken auf dem eigenen Grundstück überqueren. Jedoch muss er für die umfassendere Inanspruchnahme des Notwegerechts eine höhere Notwegrente (§ 917 Abs. 2 BGB) zahlen.
Das Notleitungsrecht als verwandtes Recht
Das Notleitungsrecht wurde von der Rechtsprechung analog zum Notwegerecht entwickelt und besagt, dass einem Grundstück – bedingt durch seine Lage – die notwendige Verbindung zum öffentlichen Kanal- oder Versorgungsnetz für Strom, Ferngas, Fernwärme, Wasser, Abwasser oder Telefon fehlt und deshalb nur durch eine über das Nachbargrundstück führende Leitung versorgt werden kann.
Das Notwegerecht im BGB beinhaltet auch das Notleitungsrecht. Die Gerichte haben zum BGB das Notleitungsrecht quasi parallel zum Notwegerecht entwickelt. Es gibt ergänzend dazu aber auch noch andere Rechte, die Nachbarn geltend machen können. So sind Grundstückseigentümer nach § 40 Brandenburgisches Nachbarschaftsgesetz verpflichtet, Versorgungs- und Abwasserleitungen über ihr Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zu akzeptieren.
Unterschied zur Grunddienstbarkeit
Ein vertragliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) wird einvernehmlich vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Es entsteht also durch Vereinbarung zwischen den Nachbarn und ist dauerhaft gesichert. Das Notwegerecht hingegen entsteht kraft Gesetzes – ohne Eintragung im Grundbuch. Es ist rein funktional und existiert nur so lange, wie die Notlage besteht. Sobald der Eigentümer eine andere zumutbare Zuwegung schaffen kann, erlischt das Notwegerecht automatisch. Es ist somit ein vorübergehendes Recht und dient ausschließlich der Sicherung der Erreichbarkeit des Grundstücks.
Typische Streitfälle aus der Praxis
In der Praxis kommt das Notwegerecht häufig in ländlichen Gebieten oder bei älteren Grundstücksteilungen vor. Früher wurde oft gebaut, ohne langfristig rechtliche Zugänge zu sichern. Entsprechend entstehen heute Konflikte, wenn etwa ein neues Bauvorhaben auf einem Hinterliegergrundstück geplant ist, das keine eigene Straße erreicht. Solche Konflikte können oft durch ein Schlichtungsverfahren oder durch Vermittlung eines Anwalts gelöst werden. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet letztlich ein Gericht über den Umfang des Notwegerechts.
So gibt es Fälle wo ein Kläger Eigentümer einer Gartenparzelle ist. Es handelt sich um ein Inselgrundstück ohne eigene Zuwegung. Das Grundstück ist nur über Nachbargrundstücke begehbar. Auf dem Grundstück der Beklagten verläuft ein Wirtschaftsweg, über den der Kläger zu seinem Grundstück gelangen könnte. Hiervon hatte er in der Vergangenheit über mehrere Jahre auch Gebrauch gemacht. Die Beklagte fühlte sich durch die ständige Nutzung des Wirtschaftswegs gestört.
Praktische Tipps für Grundstückseigentümer
Beim Grundstückskauf: Achten Sie bereits beim Kauf einer Immobilie auf die Zugangssituation. Bei Verweigerung des Nachbarn: Konsultieren Sie einen spezialisierten Anwalt, um Ihre Erfolgschancen bei einer Klage einschätzen zu lassen. Bei Gewährung des Notwegerechts: Halten Sie sich strikt an den festgelegten Umfang des Notwegerechts und erfüllen Sie Ihre Pflichten zur Instandhaltung und Entschädigung. Bei Verkauf oder Teilung Ihres Grundstücks: Sorgen Sie dafür, dass alle entstehenden Grundstücksteile eine eigene Zufahrt haben oder räumen Sie entsprechende Wegerechte ein.
Wer ein Grundstück ohne direkte Straßenanbindung besitzt oder erwerben möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob ein Notwegerecht besteht oder erforderlich ist – und wie es rechtssicher gestaltet werden kann.
Rechtliche Einordnung und Bedeutung
Das Notwegerecht ist ein klassisches Beispiel für den Interessenausgleich im Nachbarschaftsrecht. Es stellt sicher, dass jedes Grundstück erreichbar bleibt, ohne den Nachbarn übermäßig zu belasten. Gleichzeitig schützt die Entschädigungspflicht den Eigentümer des belasteten Grundstücks vor unzumutbaren Nachteilen.
Ein Notwegerecht kann weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis, noch aus dem in § 226 BGB normierten Schikaneverbot hergeleitet werden.
Quellen