Die Baugenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis in Deutschland. Sie berechtigt dazu, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder zu beseitigen. Wer ein Gebäude errichten möchte, braucht in den allermeisten Fällen eine Baugenehmigung – unabhängig davon, ob ihm der zu bebauende Grund und Boden gehört. Das deutsche Baurecht ist komplex und auf mehreren Ebenen geregelt. Das Baugesetzbuch (BauGB) auf Bundesebene legt die planungsrechtlichen Grundlagen fest, während jedes Bundesland seine eigene Landesbauordnung (LBO) hat. Dieser Artikel erklärt, wann Sie eine Baugenehmigung benötigen, welche Ausnahmen es gibt und was Sie bei der Antragstellung beachten müssen.
Was genau ist eine Baugenehmigung und warum gibt es sie?
Mit der Baugenehmigung erteilt die Bauaufsichtsbehörde die Erlaubnis, eine geplante Baumaßnahme durchzuführen. Die Landesbauordnungen der Bundesländer regeln Bauvorhaben von Privatpersonen. Die Baugenehmigung bestätigt, dass durch das öffentliche Recht keine Bedenken bestehen, die gegen das Bauvorhaben sprechen.
Die Genehmigung kann mit Auflagen erteilt werden und ist in der Regel auf ein bis vier Jahre befristet. Mit der Einreichung des schriftlichen Bauantrages bei der zuständigen Baubehörde wird ein Prüfverfahren eingeleitet. Damit soll sichergestellt werden, dass der Neubau dem Bebauungsplan und dem Bauordnungsrecht entspricht. Die Behörde prüft beispielsweise, ob der Bau sich in die Umgebung einfügt, geplante Straßen nicht beeinflusst und das Nachbargrundstück nicht behindert.
Erst wenn dem Bauantrag zugestimmt und die Baugenehmigung erteilt wurde, darf mit dem Bau des Gebäudes begonnen werden.
Wann muss ich einen Bauantrag stellen?
Gemäß Baurecht müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen, wenn Sie eine bauliche Anlage errichten, ändern oder beseitigen wollen. Grundsätzlich ist jeder Bauherr dazu verpflichtet, eine Baugenehmigung einzuholen. Das gilt auch, wenn Sie auf Ihrem privaten Grundstück bauen.
Typische genehmigungspflichtige Vorhaben
Eine Baugenehmigung ist für einen Hausneubau, aber unter Umständen auch für einen An- oder Umbau notwendig. Auch der Bau eines Wintergartens erfordert in den meisten Bundesländern eine Genehmigung. Auch für den Bau eines Wintergartens ist in den meisten Bundesländern eine Baugenehmigung notwendig.
Normalerweise wird eine Baugenehmigung nötig, wenn ein Gebäude errichtet, umgebaut, beseitigt oder in seiner Nutzung verändert wird.
Besonders wichtig: Die spezifischen Regelungen, wann eine Baugenehmigung zu beantragen ist und wann ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, haben die einzelnen Bundesländer nicht einheitlich geregelt.
Diese Bauvorhaben sind oft genehmigungsfrei
Nicht jedes Bauvorhaben bedarf einer Baugenehmigung. Welche Vorhaben genehmigungsfrei sind, regeln die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer.
Typische verfahrensfreie Bauten
Nicht für jeden Neubau oder Anbau ist zwingend eine Baugenehmigung erforderlich. Beispielsweise muss für ein Gebäude, das nicht größer als 30 Quadratmeter ist und in dem sich keine Personen aufhalten, in der Regel kein Bauantrag gestellt werden.
Häufig genehmigungsfrei sind:
- Gebäude bis zu einem Brutto-Rauminhalt von 75 m³ (außer im Außenbereich)
- Garagen mit einer Fläche bis zu 50 m² (außer im Außenbereich)
- Terrassenüberdachungen bis zu einer Fläche von 30 m²
- Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen. Einfriedungen (zum Beispiel Grenzzäune) bis 1,80 m Höhe über der Geländeoberfläche.
- Wasserbecken bis 100 m² Beckenfläche.
In der Regel benötigen Sie für Bauvorhaben von recht geringem Umfang wie beispielsweise einem Vordach oder einer Terrassenüberdachung keine Baugenehmigung. Auch Schuppen, Mauern, Zäune und Schwimmbecken können oft ohne Baugenehmigung errichtet werden.
Wichtig: Genehmigungsfrei heißt nicht regellos
Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten, die nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist, bedeutet dies nur, dass Sie keinen Bauantrag stellen müssen und keine Baugenehmigung brauchen. Eine Prüfung Ihres Bauvorhabens vor der Errichtung durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt nicht. Sie sind selbst für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich.
Auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen unterliegen den Anforderungen des öffentlichen Baurechtes. So kann zum Beispiel die Lage eines Geräteschuppens auf dem Grundstück durch Festsetzungen eines Bebauungsplanes eingeschränkt sein. Auch Abstandsvorschriften müssen beachtet werden!
Das Anzeigeverfahren als Alternative zum Bauantrag
Einige Bauvorhaben sind zwar nicht genehmigungs-, aber anzeigepflichtig. Das heißt, der Bauherr muss das bauliche Vorhaben der Behörde vorlegen.
Hinter dem Begriff Genehmigungsfreistellung verbirgt sich das sogenannte Freistellungsverfahren. Eine Genehmigungsfreistellung bedeutet, dass kein Bauantrag gestellt werden muss. Stattdessen muss der Bauherr sein Bauvorhaben lediglich „anzeigen“, weshalb auch vom Anzeigeverfahren oder vom vereinfachten Genehmigungsverfahren gesprochen wird.
Bauherren, die ein typisches Eigenheim planen, können unter bestimmten Voraussetzungen das Freistellungsverfahren nutzen. Grundvoraussetzung dafür ist, dass es einen sogenannten qualifizierten Bebauungsplan für den Standort des Grundstücks gibt.
Die Behörde prüft dann, ob das Bauvorhaben den Kriterien des Bebauungsplans entspricht. Wenn die Gemeinde innerhalb eines Monats keine Einwände meldet, muss keine Baugenehmigung mehr eingeholt werden und der Bau kann beginnen.
Nutzungsänderung: Wenn der Zweck sich ändert
Die Nutzungsänderung ist ein oft übersehener Fall. Der Begriff beschreibt eine Veränderung des Zwecks oder der Benutzungsart eines Gebäudes. Gebäude können privat genutzt werden, wie Mehrfamilienhäuser, aber auch geschäftlich. Wird beispielsweise von einer geschäftlichen auf eine private Nutzung umgeschwenkt, also Büroräume als Wohnung genutzt, stellt dies eine Nutzungsänderung dar.
Dabei kann eine Nutzungsänderung auch ohne bauliche Veränderungen vorliegen, z. B. bei der Umnutzung einer Wohnung als Kanzlei.
Wann ist eine Genehmigung nötig?
Ob Sie eine Nutzungsänderung beantragen müssen und eine Baugenehmigung benötigen, hängt nicht primär davon ab, ob Sie tatsächlich bauliche Maßnahmen planen. Nutzungsänderungen sind insbesondere dann baugenehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung.
Keine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinne liegt vor, wenn sich durch die neue Nutzungsart keine neuen rechtlichen Vorschriften ergeben. Das wäre z. B. der Fall, wenn ein bisher als Wohnzimmer genutzter Raum künftig als Kinderzimmer dienen soll. Beide zählen als Aufenthaltsräume, für die dieselben rechtlichen Anforderungen gelten.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag
Ein Bauantrag darf nur von Bauvorlageberechtigten eingereicht werden, deshalb übernehmen dies in der Regel ein Architekt, Bauträger oder ein Bauingenieur. Dieser trägt alle benötigten Informationen zusammen und übermittelt das ausgefüllte Formblatt mit den geforderten Unterlagen an die zuständige Baubehörde.
Erforderliche Dokumente
Die Landesbauordnungen der Bundesländer unterscheiden sich voneinander – welche Unterlagen einzureichen sind, regelt die Bauvorlagenverordnung. In der Regel sind folgende Unterlagen in dreifacher Ausfertigung für eine Baugenehmigung erforderlich: Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnittzeichnungen, Ansichten im Maßstab 1:100.
Lageplan: Amtlicher Plan des Grundstücks mit Eintragung des Vorhabens. Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Baubeschreibung: Angaben zu Art, Nutzung, Bauweise, Materialien. Statiknachweis: Bei tragenden Bauteilen oder größeren Vorhaben. Entwässerungs- & Wärmeschutznachweis: Je nach Umfang und Technik.
Der Bauantrag muss immer bei der zuständigen Baubehörde in dreifacher Ausführung eingereicht werden.
Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Die Kosten für einen Bauantrag variieren je nach Größe und Umfang des Bauvorhabens und liegen in der Regel bei etwa 0,5 bis 1 Prozent der geplanten Bausumme.
Üblicherweise müssen Bauherren etwa 0,5 Prozent der insgesamt geplanten Baukosten für den Bauantrag einkalkulieren. Sind für den gesamten Bau also Kosten von 300.000 Euro veranschlagt, ist mit Bauantrag-Kosten von etwa 1.500 Euro zu rechnen.
Architektenkosten kommen dazu
Sie kontaktieren Ihren Architekten oder Bauingenieur. Dieser konzipiert die baulichen Veränderungen und erstellt alle Unterlagen, die für den offiziellen Bauantrag nötig sind. Üblich in der Branche sind 10% der Bausumme für den Architekten. Wann Sie diese Gebühr zahlen, vereinbaren Sie individuell mit Ihrem Architekten.
Lässt du deinen Bauantrag von einem Architekten einreichen, so verlangt dieser natürlich ebenfalls ein Honorar. Dieses richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Verlangt dein Architekt den mittleren Honorarsatz, so kannst du für die Vorbereitung und Einreichung des Bauantrages mit 3 % des Gesamtarchitektenhonorars rechnen.
Sollte die Bausumme weitaus geringer sein, werden die Baubehörden immer eine Mindestgebühr berechnen wollen. Die liegt oft zwischen 100 und 200 Euro je Antrag.
So lange dauert die Bearbeitung
Bis der Bauherr eine Baugenehmigung bekommt, kann es bis zu 6 Monate ab dem Einreichen des Bauantrags dauern. In der Regel sollte die Genehmigung aber innerhalb von 3 Monaten vorliegen. Wie lange die Prüfung eines Bauantrags dauert, hängt vom Bundesland, der aktuellen Auftragslage und dem Umfang des Antrags ab.
Im Jahr 2024 wurden in Deutschland laut Statistischem Bundesamt nur 215.900 Wohnungen genehmigt – der niedrigste Wert seit 2010. Die Bearbeitungszeiten bei den Bauämtern haben sich seit 2020 im Schnitt um sechs Monate verlängert.
Bauen ohne Genehmigung: Diese Strafen drohen
Wer ohne behördliche Zustimmung baut, riskiert eine Geldstrafe. Das ist keine Kleinigkeit.
Bauen ohne Baugenehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit. Bußgelder: Bis zu 50.000 Euro (je nach Bundesland).
Wer sich nicht an die gesetzlichen Bestimmungen hält, muss mit Bußgeldern rechnen. Im schlimmsten Fall verlangen die Behörden den Abriss des gesamten Bauwerks. Eine Verjährung gibt es beim Baurecht nicht, das heißt, es gibt keinen Bestandsschutz für ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde.
Nachträgliche Genehmigung?
Unter gewissen Umständen ist die nachträgliche Baugenehmigung möglich. Sofern Sie nachweisen können, dass das Vorhaben zu einem früheren Zeitpunkt genehmigungsfähig war, können Sie eine nachträgliche Erlaubnis beantragen. Wurde die Baugenehmigung jedoch absichtlich nicht beantragt oder entsprach der Bau nicht den Vorschriften, ist eine spätere Genehmigung ausgeschlossen.
Nachbarn legen Einspruch ein – was nun?
Wenn ein Nachbar Einspruch einlegt, prüft das Bauamt den Einspruch rechtlich. In der Praxis lassen sich 80% der Einsprüche durch Gespräch lösen. Oft geht es um Kleinigkeiten wie Fensterposition, Pflanzungen oder Einfahrt.
Widerspruch und Klage haben keine aufschiebende Wirkung. Das Bauprojekt kann bis zur Entscheidung fortgeführt werden. Soll dies verhindert werden, muss zusätzlich ein Antrag auf Eilrechtsschutz beim Verwaltungsgericht gestellt werden.
Tipp zur Vermeidung
Holen Sie sich bereits vor der Antragstellung die Zustimmung der Nachbarn ein. Können Sie diese schriftlich nachweisen, muss die Baubehörde nicht mehr extra nachfragen – das spart Bearbeitungszeit.
Ablehnung des Bauantrags – Ihre Optionen
Sie können innerhalb von vier Wochen schriftlich Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid einlegen. Fügen Sie möglichst auch gleich Gründe und Belege bei, die den Widerspruch begründen. Wird Ihr Widerspruch akzeptiert, erhalten Sie nachträglich eine Baugenehmigung. Lehnt das Amt Ihren Widerspruch ab, können Sie als letztes Mittel eine Klage beim Verwaltungsgericht einreichen.
Überlegen Sie sich vorher, ob Ihr Bauantrag nicht zu Recht abgelehnt wurde und ob sich ein Prozess lohnt. In den meisten Fällen ist es sinnvoller, den Bauantrag zu verbessern und neu einzureichen.
Die Bauvoranfrage: Erst fragen, dann planen
Sind Sie unsicher, ob Sie eine Baugenehmigung für Ihr Projekt bekommen, stellen Sie eine Bauvoranfrage. Wenn nötig, können Sie dann den Bauantrag noch einmal nachbessern und steigern so Ihre Chance auf die Genehmigung.
Sie ist kostengünstiger und weniger aufwendig als ein vollständiger Bauantrag und umfasst nur Teilaspekte des Vorhabens. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel bis zu drei Monate; der Bauvorbescheid ist meist zwei bis drei Jahre gültig.
Sie können auch direkt einen Bauantrag stellen. Wird dieser abgelehnt, entstehen jedoch unnötige Kosten. Eine Bauanfrage hingegen ist günstiger und weniger aufwendig als ein Bauantrag.
Die Gültigkeit der Baugenehmigung beachten
Die Frist beginnt mit Erteilung, nicht mit Baubeginn. „Baubeginn“ bedeutet: Erdaushub für Fundament. Die Baustelleneinrichtung zählt nicht.
Achten Sie darauf, dass die Baugenehmigung nicht verfällt. Dauert der Start Ihres Bauvorhabens länger als die Gültigkeit der Baugenehmigung, können Sie eine Verlängerung beantragen. So sparen Sie sich die Zeit und die Kosten für einen neuen Bauantrag.
Verlängerung ist meist möglich. Sie muss jedoch vor Ablauf beantragt werden.
Baugenehmigung und Finanzierung
Kann die Bank die Baufinanzierung vor Baugenehmigung bewilligen? Finanzierungszusage: Ja, auf Basis der Planung. Aber meist mit Vorbehalt: „Genehmigung muss vorliegen“. Auszahlung: Nein. Die Bank zahlt erst nach Vorlage der Baugenehmigung aus.
Die Baugenehmigung enthält die finalen Baukosten. Die Bank kalkuliert daraus das Risiko.
Fazit
Eine Baugenehmigung ist für die meisten Bauvorhaben in Deutschland Pflicht. Die Regeln sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Für kleinere Bauten wie Gartenhäuser, Carports oder Zäune gibt es oft Ausnahmen. Aber auch bei genehmigungsfreien Vorhaben müssen Sie Abstandsflächen, Bebauungspläne und andere Vorschriften einhalten.
Bevor Sie bauen: Sprechen Sie mit Ihrem Bauamt oder einem Architekten. Das spart am Ende Zeit, Geld und Ärger. Bauen ohne Genehmigung kann teuer werden – bis zu 50.000 Euro Bußgeld und schlimmstenfalls der Abriss des Gebäudes.